不動産市場は、地政学リスクを背景にしながらも、金利環境の安定化と価格調整の進展により取引量が回復基調にある。特にアジア太平洋地域が過去最高の投資額を記録する一方、欧州や米国ではセクター間の二極化が鮮明化。インフレヘッジとしての不動産の優位性が再評価され、耐久性のあるインカム資産への資金回帰が加速している。グローバル資本の再始動と価格発見の進展
2026年初頭のグローバル商業不動産（CRE）市場は、過去数年間の金利上昇に伴う価格調整プロセスが最終局面に近づき、明確な回復の兆しを見せている。Cushman & Wakefieldの最新データによれば、2025年のグローバル取引総額は1.4兆ドルを突破し、前年比9%の改善を示した。これは2022年以来のプラス成長であり、特にクロスボーダー投資が12%増加したことは、国際資本が再び市場へ回帰している強力なシグナルである。この背景には、キャップレート（期待利回り）の拡大ペースが世界的に鈍化し、売り手と買い手の価格目線（ビッド・アスクスプレッド）が縮小しつつある構造的変化が存在する。
しかし、この回復は一様ではない。Morgan Stanleyの分析が指摘するように、現在の市場環境は「低資本コスト、低価格、供給制約」という好条件が揃いつつあるものの、セクターや地域によるパフォーマンスの乖離（ディスパージョン）がかつてなく拡大している。安定したキャッシュフローを生む物流施設や住宅セクター、そして優良なテナント需要を抱えるプライムオフィスには資金が集中する一方、資本的支出（Capex）を要するセカンダリー資産の流動性は依然として限定的である。投資家はマクロ経済の不確実性に対するヘッジとして、陳腐化リスクの低い「HALO（High-quality, Amenity-rich, Low-Obsolescence）資産」への選別姿勢を強めている。
アジア太平洋の躍進と欧州市場のレジリエンス
地域別に見ると、アジア太平洋（APAC）市場のモメンタムが突出している。JLLのレポートによると、2026年第1四半期のAPAC投資総額は前年同期比31%増の470億ドルに達し、第1四半期として過去最高を記録した。特にシンガポール（同433%増）やオーストラリア（同49%増）、インド（同94%増）での大型取引が市場を牽引している。日本の不動産市場も132億ドルと域内最大の規模を維持しており、日銀の金融政策正常化プロセスの中にあっても、相対的に低い資金調達コストと強固なファンダメンタルズが海外投資家を引き付け続けている。
一方、欧州市場は地政学的緊張（中東情勢等）によるインフレ再燃リスクに直面しながらも、底堅さを示している。Savillsの調査では、2026年第1四半期の欧州平均プライムオフィス利回りは4.9%で安定的に推移。一部の都市（バルセロナ、マドリード等）では25ベーシスポイントの利回り低下（価格上昇）さえ観察された。欧州中央銀行（ECB）の今後の金利動向が注視される中、資金調達コスト（平均4.7%）とプライム利回りがほぼ均衡する水準に達しており、優良なCBD（中心業務地区）オフィスに対する銀行の融資姿勢も改善しつつある。さらに、環境規制への対応を目的とした旧型オフィスの再開発（バリューアッド）投資も活発化しており、市場の構造転換が新たな投資機会を創出している。
•2025年のグローバル商業不動産取引額は1.4兆ドルを超え、クロスボーダー投資は2021年以来となる12%の増加を記録。
•2026年Q1のアジア太平洋地域の投資額は470億ドル（前年同期比31%増）と過去最高を更新し、グローバル資本の受け皿として機能。
•欧州のプライムオフィス利回りは平均4.9%で安定し、資金調達コスト（4.7%）とのスプレッドが縮小する中、優良資産への選別投資が加速。
•セクター間の二極化が進行し、物流・住宅・プライムオフィスへの資金集中に対し、セカンダリー資産の流動性回復は遅行。
出典：Cushman & Wakefield (2026年4月6日), JLL (2026年4月16日), Savills (2026年4月28日), Morgan Stanley (2026年4月8日)
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