世界の商業不動産市場は2026年第1四半期に取引回復を示した。JLLによると、世界の直接不動産取引額は2,160億ドルとなり、前年同期比18%増加した一方、REIT市場では資本調達が前年同期を下回り、物件取引の回復と上場市場の選別が同時に進んでいる。
金利低下を前提にした単純な反転ではない。資本が地域、セクター、資金調達手段を選別している——それがこの局面の本質だ。FRBは4月29日、フェデラルファンド金利の誘導目標を3.50〜3.75%に据え置き、インフレ率が2%目標を上回る状態と中東情勢による不確実性を明記した。借入コストが一定水準に残るなか、投資家は賃料成長、稼働率、バランスシートの耐久性を個別に評価している。
国際不動産投資18%増、資本は米州とアジア太平洋へ
JLLの5月レポートでは、2026年第1四半期のアジア太平洋の投資額が前年同期比31%増、米州が25%増となった。日本は流動性を主導し、シンガポールは四半期取引額が過去最高を記録した。EMEAは前年同期比2%減だったが、2025年第1四半期の比較対象が高かった影響がある。クロスボーダー投資は550億ドルで前年同期比37%増加し、地域配分はEMEA40%、米州30%、アジア太平洋30%となった。
CBREの米国小売不動産データは、実物資産のなかでも需給が分かれていることを示す。2026年第1四半期の米国小売平均募集賃料は前年同期比2.4%上昇し、1平方フィート当たり24.59ドルだった。利用可能率は4.9%に上昇したが、2022年以降の変化ではダウンタウンが120bp上昇した一方、郊外は91bp低下した。ハイブリッド勤務が郊外消費を支え、フェニックスは新規供給74.4万平方フィート、純吸収54.7万平方フィートで主要市場の首位となった。
REIT資本調達100億ドル、M&Aは261億ドルへ拡大
Nareitによると、米国REITの2026年第1四半期資本調達額は約100億ドルで、2025年同期の122億ドルから22億ドル減少した。内訳は債券63億ドル、普通株24億ドル、優先株3.4億ドルで、セカンダリー債券が全体の63%を占めた。一方、無担保債の平均クーポンは2026年第1四半期に4.7%となり、2025年の5.4%を下回った。調達総額は縮小したが、金利負担の低下は信用力の高いREITに再投資余地を与える。
同じNareitデータでは、2026年第1四半期に発表された上場REIT買収は5件、総取引価値は債務引き受けを含め261億ドルだった。2025年通年の完了案件は5件、144億ドルであり、四半期時点の発表額が前年通年を上回った。公開REIT同士の統合、非公開化、医療・データセンター関連IPOの動きは、上場不動産市場で資本コスト差が企業再編を促していることを示す。
上場不動産は株式市場を上回り、欧州オフィスは劣後
PGIMの2026年第1四半期レビューでは、FTSE EPRA Nareit Developed Indexが年初来1.03%のプラスリターンを記録し、広範なグローバル株式を上回った。PGIMは、安定キャッシュフロー、配当利回り、強いバランスシートへの需要が背景にあると分析した。米国REITは運営ファンダメンタルズと成長志向の実物資産需要を背景にグローバル指数を上回り、日本は賃料成長、資本管理、株主還元の改善が評価された。
一方、欧州上場不動産はオフィス市場の弱さ、設備投資負担、二次的立地の賃貸条件のばらつきにより劣後した。FRBの金利経路、中東情勢がエネルギー価格を通じてインフレに与える影響、データセンターと医療不動産に向かう資本の価格許容度——次の市場を決める変数はこの3点だ。取引額の回復が本物かどうかは、賃料成長が資本コストを上回る物件に資金が集中し続けるかで分かる。
出典：JLL (2026年5月5日), Nareit (2026年4月20日), CBRE (2026年4月29日), Federal Reserve (2026年4月29日), PGIM (2026年5月)
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